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共有产权房制度的实践研究 ——基于六试点的试行现状分析
发布日期:2017-12-20  来源:征信   浏览次数:36
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随着人民生活水平的持续改善,对于住房的要求也不断提高,但是部分中低收入水平的家庭想要完全依靠自身力量改变住房条件,仍旧是十分困难的。早在1991年,国务院就已经提出了经济适用房的概念,用以进行城镇居民住房改革,时至今日,我国住房保障已经扩展为集经济适用房、廉租房、住房公积金、限价房和公共租赁房等为一体的、较全面的体系,在一定程度上解决了城镇居民住房难的问题。然而近两年我国房价飙升,虽然国家和各地方政府极力出台各种政策控制房价,但效果并不显著。房地产业的发展的确是带动地方经济甚至整个国家经济的重要力量,可是如果一味的追求高房价不仅会带来经济泡沫,也会给购房者造成压力。中低收入家庭住房难问题是重要的民生问题,而在这个时期应运而生的共有产权房政策也就成为了被关注的焦点。
事实上,英国是最先提出这一概念的国家,早在2005年英国政府就正式推出“新居者有其屋计划”,开始实施共有产权房制度,鉴于英国的成功实践,2009年3月,美国政府正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划,也开始推进共有产权房制度。值得注意的是,国外的共有产权房虽然也有保障房的性质,但在本质上却是市场体系的一部分,是完全市场化运作的。我国则是在2007年提出共有产权房制度的,并在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六试点试行,它的目的是在中低收入家庭购买住房时,可以通过与政府共有拥有房屋产权的形势,降低购房成本,并可在一定时期以后“赎回”房屋。
然而,我国还处于住房保障的初级阶段,与发达国家的国情不同,法制环境也不同,还无法实现共有产权房的完全市场化运作,因此我国的保障住房在结合国外经验的基础上,更应具有我国自身的特色,最大程度的满足居民住房需要。共有产权房的提出是具有重要意义的,它是国家不断完善住房保障体系的举措之一,现下共有产权房已经经历了一段时期的试行,本文将根据其试行情况进行分析研究找到其中存在的缺陷并提出改进建议。
二.共有产权房的理论界定
(一)基于国内共有产权房理论的概念界定
共有产权房目前还尚未明确定位,郜浩,吴翔华[ 郜浩,吴翔华,聂琦波,共有产权经济适用房运作体系研究[J],工程管理学报2011(2):201-205]等将共有产权房定位在中等及中等偏下这一“夹心层”,认为政府可以选择集中兴建、空置房和二手房转化、配套建设等模式进行供给,建立专门的管理机构和专项建设基金,以保证共有产权房运行的良性循环。陈淑云[ 陈淑云,共有产权房:我国住房保障制度的创新[J],华中师范大学学报2012(1):48-58]认为住房消费和住房财富分配不公是我国当前住房问题的关键所在,共有产权房则有助于同时解决上述两问题,相比于传统经济适用房,共有产权房在成本上回收快、后期负担小,在价格构成上既体现社会公平又实现社会财富增长的分享,而相对于公共租赁房,共有产权房既非公有也非私有,购房者只需对非己产权部分缴纳租金,因此共有产权房对我国当前经济和社会发展是具有重要意义的。
而对于共有产权房的运作,郭文婧[ 郭文婧,共有产权房成功的关键在发挥市场作用[J],资源与人居环境2014(2):72-73]在文中提到,只有市场化运作共有产权房,才能发挥其应有的保障作用,否则随着深入推进和时间拉长,共有产权房的可持续发展问题、产权分配问题、上市交易问题、牟利和寻租问题等,都将成为困扰。共有产权房已经试行了一段时期,张永岳,谢福泉[ 张永岳,谢福泉,关于共有产权房模式的认识[J],科学发展2012(1):111-112]以上海为例,表明发展共有产权房、增加中低收入群体的财产性收入是当前住房保障制度建设中可选的一个主攻方向,上海可以构建一个包括廉租房、经适房、公租房、安置房等在内的共有产权住房保障体系。陈山水[ 陈山水,共有产权房于中低收入者的经济学分析[J],江苏商论2012(11):161-164]基于江苏省淮安市的调研结果,研究共有产权房对于中低收入者解决住房难问题是否起到作用,结果显示有部分中低收入者并不十分了解该政策,了解该政策的部分居民又因银行贷款难、户型不满意、房产增值后利益分配等问题对是否购买共有产权房犹豫不决,已购买的大多数居民表示比较满意,这表明共有产权房还存在着许多缺陷有待完善,但并不能否认它所起到的作用。
本文综合国内理论,认为共有产权房是指政府与符合一定条件的购房人按出资比例共同拥有房屋产权,五年之内房屋不得上市交易,期间获得的增值利益应按比例分配,购满五年之后政府具有优先赎回的权利,也可由购房者将全部产权赎回。受助者购买房屋后,需按照规定和政府共同申请领取《房屋共有权证》,标明二者均为所有人以及二者的出资比例,目前各试行城市对于共有产权房制度的具体规定各有不同,购房者与政府之间的出资比例一般为5:5或7:3,政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关的权利。共有产权房可以看做变种的“经济适用房”,也是具有保障性质的,由于政府的加入使得那些拥有一定积蓄但又无力购买商品房的家庭得到了支持,从而达到保障的目的。
(二)共有产权房与经适房和廉租房的对比
1.共有产权房与经适房的对比
共有产权房制度是在现有住房保障体系上的创新,它与传统经济适用房、廉租房等之间是有着一定的共通性的。共有产权房是经济适用房的一个变异,它继承经济适用房的特点并进行改革,共有产权房把土地划拨改为土地出让,政府再将土地划拨和出让之间存在的价差和政府给予经济适用房的优惠政策,转变为可以支配和管理的政府产权。事实上,购房者购买的五成或七成产权的资金,就是原本经济适用房的价格,不同的是政府所拥有的产权是以市场价格为基础的,受助者购买的房屋本质就是普通商品房,在接受政府补贴的同时也不影响受助者申请银行贷款。
2.共有产权房与廉租房的对比
共有产权房则与廉租房有很大的不同。低收入家庭不具备购买共有产权房的能力,即使只是部分产权,因此政府在试行共有产权房之后又实行了廉租房制度,受助者只需缴纳较低的租金就可以暂时解决住房问题,这对低收入者是极具吸引力的,目前我国的住房保障体系也是以廉租房为主,经济适用房和公共租赁房作为补充。廉租房是不允许出售的,只能采取租用的形式,所以租房者是不具有廉租房产权的,低收入家庭在经济好转之后就会放弃廉租房,共有产权房则会成为其更好的选择,廉租房起到了重要的过渡作用。
 
 
 
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